As garantias no contrato de locação têm como objetivo assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no decorrer do tempo de locação, por isso são de grande importância.

São elas:
  • Caução;
  • Fiança;
  • Seguro Fiança; e.
  • Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

Fiadores (fiança)

A fiança estra prevista nos artigos 818 a 839 do Código Civil

Um fiador é quem se compromete a realizar o pagamento ou cumprimento de obrigação de outra pessoa. Esta segunda pessoa (o fiador), ficará responsável por arcar com as despesas do aluguel, caso o locatário não pague.

Na hora de fazer o contrato, se a opção for por fiador, serão exigidos vários documentos que comprovem a possibilidade dessa pessoa se tornar fiadora.
Não é exigido ter grau de parentesco, mas algumas regras devem ser cumpridas.

Entre as principais exigências para nomear alguém como fiador temos:
  • O fiador precisa ter um imóvel em seu nome e em alguns casos precisa estar localizado na mesma cidade em que o aluguel será feito;
  • O fiador precisa comprovar uma renda que geralmente deve ser três vezes maior do que o valor do aluguel.

Normalmente esse processo é um pouco mais lento do que os demais porque exige a análise da documentação do fiador e a aprovação deles.
Em caso de inadimplência do inquilino, o proprietário pode demorar para conseguir acertar as contas porque ele vai precisar entrar com uma ação judicial para cobrar o valor devido do fiador.

A fiança, é uma garantia pessoal e fidejussória, ou seja, é uma garantia prestada de forma pessoal por uma pessoa em um contrato ou negociação, sendo que se trata de uma garantia personalíssima. Isto é, apenas a pessoa que prestou a garantia, ou seja, o fiador, poderá ser responsabilizado em conjunto com o devedor.

O fiador pode, quando demandado, indicar bens do devedor, aberto e adestrados, sendo somente até o momento da contestação, tão somente, que seja suficiente para saldar o débito, para evitar a execução de seus próprios bens, como consta no (CC, art. 827), haja vista que a sua obrigação é acessória
e subsidiária, sendo o locatário (inquilino) o devedor principal.

Seguro Fiança

O seguro fiança está previsto na Lei de Locações (8.245/91) e pela Resolução CNSP 202/2008 e pela Circular 347 da SUSEP (Superintendência de Seguros
Privados).
O seguro fiança é um seguro que substitui o fiador.
Se o inquilino não tem a possibilidade de conseguir um fiador, uma outra opção é fazer o seguro-fiança, oferecido pelas seguradoras.
O inquilino vai precisar pagar um valor mensal para garantir que as despesas sejam cobertas em caso de não pagamento do aluguel.

Para o proprietário do imóvel, esta opção é bastante vantajosa principalmente porque, em caso de inadimplência, o seguro começa a pagar o aluguel imediatamente, enquanto que com fiador o pagamento só é realizado após o processo judicial.

Porém, este recurso não é tão utilizado porque ele pode pesar no bolso do locatário. O futuro morador do imóvel vai pagar uma taxa, que pode chegar ao valor de um aluguel ou até mesmo um aluguel e meio por ano. A principal desvantagem do seguro fiança é o fato do locatário não poder reaver esse valor investido ao se encerrar o contrato de locação.

Para o proprietário do imóvel, esta opção é mais cômoda porque ele vai receber de todo jeito da seguradora. E se o inquilino não tem um meio de dar a garantia necessária para alugar o imóvel, vai ter que arcar com o ônus de pagar o seguro fiança.

Caução

A caução está prevista no artigo 1.076 do Código Civil

Um processo simples, em que o inquilino precisa fazer um pagamento adiantado à locação do imóvel. O valor que será usado como garantia pode chegar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel, valor que é estipulado dentro da lei e deve estar previsto no contrato.

Como funciona? O inquilino precisa depositar em uma poupança o valor referente a 3 (três) aluguéis como garantia.

Esta possibilidade é vantajosa para o inquilino porque, ao término do contrato, ele pode reaver o valor, caso não existam danos no imóvel e não haja a necessidade de reparos.

Cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento

No que se refere a cessão de cotas de fundo de investimento para garantir o cumprimento de obrigações locatícias, o artigo 88, da Lei n. 11.196/05 e a instrução CVM no 432/2006 concederam a possibilidade do locatário dar em garantia o seu direito sobre certos fundos de investimento ao locador, devendo para tanto, registrar o contrato de locação perante o administrador o fundo, por meio do termo de cessão fiduciária de cotas.

Com a constituição da cessão fiduciária de cotas, o locatário continua com a propriedade resolúvel destas, podendo o locador requisitar para si as cotas dadas em garantia caso haja algum atraso com o pagamento ou inadimplemento.

Nesta hipótese, mesmo dado em garantia, o investimento continuará computando seus rendimentos conforme regras do mercado. Apesar, dessa modalidade de garantia ser pouco utilizada, vale destacar que é uma solução muito eficaz tanto para o locador como para o locatário, pois confere maiores níveis de segurança, agilidade e liquidez na recuperação de créditos locatícios.

Isso porque, em caso de inadimplemento, o locador comunicará o devedor, através de notificação extrajudicialmente, concedendo o prazo de 10 dias para pagamento integral da dívida, sob pena de excussão extrajudicial da garantia, podendo requerer ao agente fiduciário (administradora do fundo) que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade de cotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo de ação de despejo ou de cobrança, por meios próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.

Fonte: Creci Sp, Revista Zap Moveis, Economia Uol e CVM